Ngày 30/6 vừa qua, Việt Nam cùng Liên minh châu Âu (EU) đã chính thức ký kết Hiệp định Thương mại tự do (EVFTA) và Hiệp định Bảo hộ đầu tư (EVIPA).

Các chuyên gia đánh giá, sự kiện này sẽ mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam nói chung và tạo ra cú hích lớn cho BĐS công nghiệp.
Nắm bắt thời cơ
Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) trong 6 tháng đầu năm 2019, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam đạt khoảng 18,5 tỷ USD, bao gồm cả cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài.
Ở thời điểm quý I/2019, trước khi EVFTA được ký kết, tổng số vốn đầu tư FDI vào Việt Nam đạt 10,8 tỷ USD, tăng 86,2% so với cùng kỳ năm 2018 và đạt kỷ lục về giá trị vốn đầu tư đăng ký so với cùng kỳ trong 3 năm (2016 – 2018) trở lại đây.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường Nguyễn Tuấn Minh (Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho biết, sau khi các cuộc đàm phán diễn ra thuận lợi (không cần chờ đến khi hiệp định được chính thức ký kết), nhiều nhà đầu tư châu Âu đã đẩy mạnh việc rót vốn vào thị trường Việt Nam, để có thể được hưởng những khung ưu đãi tốt nhất. Các tập đoàn quốc tế cũng thực hiện bước đi táo bạo là chuyển dịch “công trường” sản xuất vào Việt Nam.
Sau khi EVFTA có hiệu lực, Việt Nam sẽ gỡ bỏ 99% thuế quan đối với nhiều loại hàng hóa xuất – nhập khẩu từ EU. Đối với nhà đầu tư, việc được gỡ bỏ hàng rào thuế quan đã mở ra một thị trường rộng lớn cho việc trao đổi hàng hóa, thương mại, mở rộng đầu tư, giúp cho các DN nước ngoài tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng, sản xuất tại Việt Nam. Khi DN vào đầu tư, họ cần có mặt bằng để sản xuất, kinh doanh. “Lĩnh vực BĐS công nghiệp của Việt Nam sẽ được hưởng lợi lớn từ làn sóng chuyển dịch địa bàn sản xuất của các tập đoàn quốc tế” – ông Minh cho hay.
Cùng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho biết, việc hoàn thành các hiệp định thương mại tự do sẽ kéo theo sự dịch chuyển quy mô lớn của các tập đoàn công nghiệp quốc tế vào Việt Nam.
Chính phủ và các DN cần phải nhanh chóng nắm bắt được thời cơ này khi làn sóng đầu tư mới đổ bộ vào Việt Nam. “Chỉ xét về mức lợi nhuận trên chi phí và lợi nhuận trên tiền mặt, lợi nhuận thu được từ việc phát triển BĐS công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11 – 12%, đây là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực” – ông Nam nói.
Minh bạch môi trường kinh doanh
Công bố về thị trường BĐS công nghiệp mới đây của JLL Việt Nam (Công ty Jones Lang Lasalle Việt Nam) cho thấy, trong quý II/2019, nhu cầu thuê BĐS công nghiệp khu vực phía Nam có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt mức cao với 81%, chủ yếu nhờ vào các thị trường TP Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai. Còn theo một báo cáo khác của Savills Việt Nam, các khu công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển.
Tỷ lệ lấp đầy tiêu chuẩn trong khoảng 70 – 90% sẽ được giữ vững và cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò quyết định trong sự lựa chọn địa điểm thuê. Đến thời điểm hiện tại, Việt Nam có khoảng 500 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 500.000ha. Tại hai TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt tỷ lệ cao.
Riêng tại Hà Nội, theo báo cáo của Công ty Dịch vụ BĐS Colliers International (Mỹ), đến cuối năm 2020, dự kiến có thêm khoảng trên 6.000ha diện tích từ các khu, cụm công nghiệp mới được thành lập đi vào hoạt động sẽ giúp cho nguồn cung tăng đáng kể.
Theo nhận định của các chuyên gia, các hiệp định thương mại tự do được ký kết cũng mang lại không ít thách thức như mặt bằng sản xuất còn mang tính nhỏ lẻ, công nghệ còn lạc hậu; hệ thống hạ tầng tuy đã được đầu tư nhiều nhưng chưa đồng bộ, đặc biệt là hạ tầng tại các khu công nghiệp…
Ngoài những khó khăn nêu trên, các DN, đặc biệt DN nước ngoài vẫn gặp vướng mắc với những thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư tại Việt Nam. Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế T.Ư (CIEM) TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, việc thu hút các DN đầu tư vào các khu công nghiệp, Việt Nam không chỉ nên níu kéo bằng chính sách thuế.
“Đối với các DN đang rót vốn vào BĐS công nghiệp thì chính sách thuế chỉ là yếu tố hấp dẫn có thời hạn. Điều có thể níu giữ nhà đầu tư lâu dài là cải thiện hơn nữa các thủ tục hành chính và minh bạch hóa môi trường đầu tư kinh doanh” – TS Nguyễn Đình Cung nói.
Ngoài ra, một thách thức nữa là sản xuất công nghiệp chủ đạo của Việt Nam hiện nay phần lớn vẫn thuộc những ngành có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, sử dụng nhiều lao động, trong khi xu thế của khách thuê BĐS công nghiệp tập trung vào các lĩnh vực sản xuất có hàm lượng công nghệ cao. Vì vậy, Chính phủ nên để BĐS công nghiệp phát triển theo cơ chế thị trường, không nên áp chặt theo quy định hành chính.