Không quan ngại về tính chu kỳ của bong bóng bất động sản, nhưng diễn biến ở các phân khúc bất động sản khác nhau cho thấy dấu hiệu phát triển nóng. Theo các chuyên gia đầu ngành, sự ổn định của yếu tố vĩ mô đang “ghìm cương” thị trường bất động sản nhưng đất nền và condotel là những phân khúc đang rất nóng.

Bong bóng bất động sản liệu có vỡ cục bộ?

Đất nền, Condotel đang biến dạng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), có một hiện tượng kéo dài rất đáng lo của thị trường bất động sản đó là cấu trúc thị trường này chưa bền vững do ít sản phẩm ở phân khúc trung bình thấp, vừa túi tiền của nhiều người hơn. Phát triển thị trường lệch pha về cung cầu. Có hai phân khúc đang phát triển nóng là đất nền và Condotel.

“Chúng tôi đã có cảnh báo về sốt giá ảo đất nền và TP.HCM cũng vào cuộc kiểm soát nhưng cuối 2017 cơn sốt bùng nổ kèm với cơn sốt tại ba đặc khu kinh tế. Hiện nay cơn sốt ảo đất nền về cơ bản được kiểm soát, kể cả ở các đặc khu hay khu vùng ven của TP.HCM nhưng vẫn được neo giữ ở mức cao vì nhà đầu tư vẫn kỳ vọng sẽ có người mua. Tuy nhiên việc này sẽ không thể kéo dài vì sức chịu đựng có hạn do nhiều người mua sử dụng vốn vay. Cơn sốt đó đã hút một lượng vốn tiền trong tín dụng và xã hội”, ông Châu nói.

Riêng đối với đất nền, xuất hiện một hiện tượng một số công ty môi giới nhận mình là chủ đầu tư dù không phải, tự phân lô bán nền trái phép… Có hai công ty đang bị Bộ công an thụ lý hồ sơ nhưng để xử lý cũng rất khó. Chủ đầu tư lại bỏ tiền khắc phục hậu quả nên nhà môi giới thoát tội. Nhưng sau đó lại tiếp tục phân lô đất ruộng, đất cao su trái phép… HoREA cũng đang nghiên cứu để góp ý hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật. Hợp đồng, đặt cọc, giữ chỗ, hợp tác đầu tư… không thuộc phạm vi Luật đầu tư bất động sản mà chịu chi phối của các luật khác. Khi nào quy về phạm vi luật bất động sản thì mới hạn chế được.

Ông Nguyễn Ngọc Trường Sơn – Trưởng Phòng quản lý nhà và bất động sản Sở Xây dựng TP. HCM thì nhận định:  Nguồn cung nhà ở nửa đầu năm nay đều thấp hơn: gần 4.000 căn nhà cao cấp so với gần 5.200 căn, trung cấp là 3.700 căn so với hơn 5.000 căn năm ngoái; bình dân là 1.914 căn so với năm ngoái là 6.200 căn.

Thị trường tương đối ổn định. Nhưng việc sốt đất nền đã diễn ra ở các quận huyện ven như quận 9, Thủ Đức,… do hạ tầng giao thông phát triển mạnh, hoàn thiện như tuyến metro, cao tốc Long Thành Dầu Giây, sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, các tuyến đường vành đai hay mở rộng quốc lộ 13…

Sự cố cháy chung cư Carina cũng tác động đến tâm lý nhiều nhà đầu tư khiến họ e ngại, trong tháng đó các doanh nghiệp sụt hẳn về giao dịch, có ngày không có giao dịch nào. Lượng người dân có thể tiếp cận mua được nhà ở xã hội hạn chế. Thị trường có nhóm cơ hội môi giới thổi phồng các thông tin. “Giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Vượt quá giá trị này là giá trị ảo và có nhiều nguy cơ”, ông Sơn khẳng định.

Tín hiệu bong bóng thị trường bất động sản đang đến từ phân khúc Condotel

Chủ động ghìm cương

“Khó xảy ra bong bóng bất động sản trong thời gian tới nhưng bản thân các doanh nghiệp cũng đã khảo sát thị trường kỹ khi đưa ra dự án. Chẳng hạn nguồn cung sụt giảm do nhu cầu sụt giảm”, ông Sơn khuyến nghị thêm.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng khẳng định bong đóng bất động sản chỉ xảy ra khi hội đủ một số điều kiện. Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng, dễ kiếm tiền và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng tiền của mình. Nhưng kinh tế thế giới hiện nay không nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi. Tăng trưởng tín dụng bất động sản 2017 chỉ hơn 6% trong khi 2009 tăng gần 9%.

Thứ hai là về chính sách tín dụng. Năm 2006-2007 là Việt Nam cũng buông lỏng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lên 37,8%.  Hiện nay Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo tăng trưởng tín dụng thận trọng, kiềm chế. Không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn.

Thứ ba là lệch pha cung cầu là có nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường bất động sản.

Thứ tư, có sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ, thậm chí 80-90% là những nhà đầu tư mua đi bán lại ở phân khúc đất nền và condotel nhưng cũng chưa đủ để tạo nên bong bóng thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP.HCM thì cho biết:  Tín dụng tăng trưởng ở TP. HCM là 7,5% trong khi cả nước tăng 7,8%. Tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, và ngắn hạn là 47%, cơ cấu này duy trì suốt 4 năm qua. Nợ xấu khoảng 3%. Tín dụng dư nợ bất động sản khoảng 10%, cả nước là 7,8% và đây vẫn là mức an toàn. Chính sách tiền tệ tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong 5 năm qua và 6 tháng đầu năm đã tạo điều kiện tốt cho phát triển kinh tế, ổn định thị trường. Ví dụ khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tốt dòng tiền vào bất động sản cũng là mục tiêu để giúp thị trường phát triển tốt hơn.

“Mối quan hệ tín dụng với bất động sản là trực tiếp. Bất động sản phát triển giúp các ngân hàng xử lý nợ xấu tốt so với “cục máu đông” trước đây. Vấn đề tỉ giá đang khác với trước. Trước đây có cặp vàng – tỉ giá nhưng nay yếu tố vàng bị loại bỏ và tỷ giá chủ yếu do yếu tố khách quan từ thị trường thế giới. Việc điều chỉnh nếu có là cần thiết để hỗ trợ cho xuất khẩu và nằm trong kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước”, ông Lệnh khẳng định.

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here